Wijzigingen Voorwaarden en Normen NHG 2014 en 2015


Ieder jaar worden de Voorwaarden en Normen van de NHG aangepast. De belangrijkste wijzigingen zijn hierna samengevat.

Borgtochtprovisie: De eenmalige en fiscaal aftrekbare premie die woningeigenaren voor een NHG-hypotheek betalen stijgt in 2014 van 0,85% naar 1%.

Eigen risico geldverstrekkers: Het kabinet stelt dat hypotheken op een verantwoorde manier moeten worden verstrekt. In de nieuwe NHG-voorwaarden is daarom bepaald dat kredietverleners een eigen risico hebben van 10 procent op een eventueel verlies. Dat eigen risico verdween eerder dit jaar met het verplicht annuïtair aflossen van nieuwe hypotheken. Tot 2013 droegen financiers een risico doordat de NHG-garantie annuïtair afloopt terwijl de meeste consumenten niet annuïtair aflosten.

Kostengrens: De NHG-kostengrens daalt op 1 juli 2014 van € 290.000 naar € 265.000. Op 1 juli 2015 daalt deze verder naar € 245.000.

Restschulden: Per 1 januari 2014 wordt de mogelijkheid gecreëerd om restschulden onder strikte voorwaarden met NHG mee te financieren. Het kabinet wil zo de doorstroming op de woningmarkt verder stimuleren. Het geldt voor restschulden die zijn ontstaan uit de verkoop van een woning die gefinancierd is met NHG. Voorwaarde is verder dat de kosten voor de nieuwe woning én de restschuld onder de actuele kostengrens van de NHG blijven. Wat daar aan restschuld bovenuit stijgt mogen kredietverleners buiten de NHG meefinancieren.

LTV-ratio: Voor woningaankoop en bijkomende kosten mag in 2014 tot 104% en in 2015 103% van de aankoopwaarde worden geleend. Net zoals bij hypotheken zonder NHG het geval is, mag een eventuele restschuld daarbij buiten beschouwing blijven.

Bijkomende kosten lening met NHG verhoogd naar 106% waarde woning: Bij de bepaling van de kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning is het percentage voor de bijkomende kosten vanaf 2014 verhoogd naar 6% (was 5% in 2013). Als uitgangspunt voor de waarde van de woning, moet hiervoor de laagste waarde gehanteerd worden van de aankoopsom of de getaxeerde marktwaarde van de woning. Is er sprake van een aankoop van een woning met energiebesparende voorzieningen dan is de LTV maximaal 106% van de marktwaarde. Zijn er geen energiebesparende voorzieningen, dan is de LTV maximaal 104%. 

Cijfermatig leidt deze regel tot de volgende uitwerking tot 1 juli 2014:

1. De maximale NHG-kostengrens van € 290.000 wordt herberekend naar een maximale waarde van de woning van 100/106 x € 290.000 is € 273.585.

2. Bij een waarde van €273.585 is de maximale lening (afgerond) van 1 januari 2014 tot 1 juli 2014 onder NHG in geval van:

  • een woning met energiebesparende voorzieningen : € 273.585 x 106% is € 290.000
  • een woning zonder energiebesparende voorzieningen : € 273.585 x 104% is € 284.528

Cijfermatig leidt deze regel tot de volgende uitwerking vanaf 1 juli 2014 tot 1 juli 2015:

1. De maximale NHG-kostengrens van € 265.000 wordt herberekend naar een maximale waarde van de woning van 100/106 x € 265.000 is € 250.000.

2. Bij een waarde van € 250.000 is de maximale lening (afgerond) van 1 juli 2014 tot 1 juli 2015 onder NHG in geval van:

  • een woning met energiebesparende voorzieningen : € 250.000 x 106% is € 265.000
  • een woning zonder energiebesparende voorzieningen : € 250.000 x 103% is € 257.500

Vanaf 1 juli 2015 wordt de kostengrens verder verlaagd naar € 245.000. De maximale waarde van de woning wordt vanaf die datum dus € 231.132 (100/106 x € 245.000), wanneer iemand wil financieren met NHG.

Verlaagde financieringslasttabellen lagere inkomens vanaf 2015: Uit de Tijdelijke Regeling blijkt voorts dat de financieringslasttabellen sterk verlaagd zijn ten opzichte van vorig jaar. Het grootste effect doet zich voor bij de lagere inkomens. Om het effect voor de lagere inkomens wat te dempen, mag het financieringslastpercentage met maximaal 3% worden verhoogd indien sprake is van:

a. meerdere aanvragers met inkomen en het hoogste toetsinkomen vermeerderd met een derde van het lagere toetsinkomen is hoger dan € 19.500,- en lager dan € 30.000,-, of 

b. een alleenstaande  aanvrager waarvan het toetsinkomen hoger is dan € 19.500,- en lager dan € 30.000,-.

Hierbij geldt wel dat het verhoogde financieringslastpercentage niet hoger mag zijn dan het financieringslastpercentage dat behoort bij een toetsinkomen van € 30.000,-.

Maximaal toegestane financieringslast: In plaats van uit te gaan van een maximaal toegestane lening wordt in het vervolg uit gegaan van een maximaal toegestane financieringslast.

De financieringslast dient in het vervolg berekend te worden per leningdeel. De financieringslast van het totaal van de leningdelen mag niet hoger zijn dan de maximaal toegestane financieringslast.

De maximaal toegestane financieringslast wordt berekend, indien sprake is van verschillende leningdelen met verschillende rentepercentages en verschillende looptijden, aan de hand van het gewogen gemiddelde van deze leningdelen. In deze weging dient tevens de restschuldfinanciering te worden meegenomen. 

Energiebesparende voorzieningen: De hoogte van het bedrag dat buiten beschouwing mag worden gelaten bij de berekening van de financieringslast, indien sprake is van het treffen van energiebesparende voorzieningen dan wel de aankoop van een nieuwbouwwoning met een energielabel A++, wordt verhoogd van € 8.000,- naar € 9.000,-. 

Hierbij geldt voor de A++ woning dat het energielabel voor 1 januari 2015 dient te zijn afgegeven. Tevens geldt voor het toepassen van deze Norm dat het gezamenlijke toetsinkomen minimaal € 32.000,- bedraagt. Deze wijziging is ook van toepassing voor nieuwbouwwoningen waarvoor een energielabel van A+++ en hoger is afgegeven. 

Energieneutrale (nulopdemeter) woning: De hoogte van het bedrag dat buiten beschouwing mag worden gelaten bij de aankoop van een energieneutrale (“nulopdemeter”) woning wordt verhoogd van € 13.500,- naar € 25.000,- mits de geldnemer ten aanzien van de energieprestatie een garantie van minimaal 10 jaar kan overleggen en het (gezamenlijke) toetsinkomen minimaal € 32.000,- bedraagt.

Bron: www.nhg.nl